Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, tiềm năng phát triển thị trường bất động sản là rất lớn, nhưng đang có biểu hiện thiếu bền vững do rủi ro pháp luật quá lớn…

Ý kiến này được ông Đặng Hùng Võ đưa ra tại Diễn đàn bất động sản 2019 – Xu hướng đầu tư, do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức sáng 16/5.

Ách tách trong chi phí huy động vốn và chi phí tiếp cận đất đai

Theo ông Đặng Hùng Võ, kể từ thời điểm được phục hồi từ 2014 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) đã phát triển mạnh với phân khúc BĐS nhà ở truyền thống, phân khúc mới BĐS du lịch và gần đây là phân khúc BĐS công nghiệp.

Cũng theo ông Võ, hai yếu tố quan trọng nhất là chi phí huy động vốn và chi phí tiếp cận đất đai vẫn đang còn nhiều ách tắc gắn với nhiều rủi ro pháp luật cần phải sớm giải quyết.

Tại phân khúc BĐS nhà ở, việc khắc phục tình trạng BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu vẫn tiếp tục. Mặt khác, các dự án mới đang triển khai mạnh dựa trên quan hệ cung – cầu đối với từng nhóm BĐS được phân định theo giá.

Đánh giá về thị trường BĐS thời gian qua, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường BĐS hiện đang có sự giảm sút. Cụ thể, theo thống kê mới đây tại TP.HCM, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị tạm dừng để kiểm tra, rà soát.

Theo báo cáo tổng hợp của Hội môi giới bất động sản, số lượng nhà ở chung cư, căn hộ biệt thự đưa ra thị trường tại Hà Nội và TP.HCM đã giảm chỉ còn khoảng 70% so với quý 4/2018. Vì vậy, dù đã có một số đánh giá cho rằng 4 tháng cuối năm 2019 sẽ tốt hơn, nhưng ông Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay sẽ rất khó theo hướng như vậy.

Bên cạnh đó, ông Nam nhìn nhận, điểm mạnh nhất của thị trường BĐS Việt Nam là sức cầu và thanh khoản rất lớn. Thị trường của Việt Nam về trung và dài hạn sẽ rất tốt, tốc độ đô thị hoá cao. Theo tính toán, trung bình mỗi năm có 1 triệu người chuyển từ khu vực nông thôn ra các khu đô thị. Tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà…

Ngoài ra theo ông Nam, mới đây Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa. Đặc biệt là Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước quy định giảm tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ 1/2019 tỉ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó lại tăng tỉ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. Như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm, và bắt đầu giảm từ cuối 2018. Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh.

Vì vậy ông Nam nhận định xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường bất động sản gần đây, đó là đầu tư vào mua đất ồ ạt khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc… Trong khi đó, một đồng đầu tư vào bất động sản kéo theo 2,5 đồng vật liệu xây dựng và hàng nghìn mặt hàng. Như vậy, mua đất là “chôn tiền” vào đất, kéo giá đất tăng lên.

Do đó, ông Nam kiến nghị phải hạn chế mua đất chứ không nên hạn chế mua nhà. Bởi vì, nếu người giàu đầu tư vào nhà ở sẽ giúp giảm giá cho thuê nhà, và quan trọng là lượng tiền sẽ không bị “chôn” trong đất.

Việt Nam vẫn đang là điểm nóng bất động sản khu vực

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, Việt Nam hiện đang là một trong những điểm nóng BĐS trong khu vực năm 2019.

Với tiềm năng khổng lồ, triển vọng kinh tế vĩ mô và sự đầu tư không ngừng vào cơ sở hạ tầng, thị trường này đang phát triển mạnh mẽ trên nhiều phân khúc BĐS khác nhau.

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM vẫn giữ vị trí là một trong những phân khúc bất động sản thu hút nhất trong khu vực. Với công suất cho thuê cao mức kỷ lục, nguồn cung mới hạn chế và nhu cầu thuê lớn đã góp phần làm nên mức tăng trưởng hấp dẫn của giá thuê.

Thị trường nghỉ dưỡng đang được hưởng lợi do tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng khách du lịch trong và ngoài nước, cũng như sự tăng trưởng về số lượng đường bay thẳng quốc tế.

“Thị trường BĐS Việt Nam đang thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhóm khách hàng này chủ yếu đến từ các nước trong khu vực – Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore, ngoài ra còn có cả các quỹ đầu tư đến từ Mỹ và châu Âu và các quỹ đầu tư toàn cầu hiện cũng đang tích cực nghiên cứu đầu tư vào Việt Nam. Tất cả các phân khúc thương mại và nhà ở đều đang được nhắm tới” – ông Matthew nói

Tuy nhiên theo ông Matthew, số lượng dự án chào bán hạn chế là một trong những thách thức của thị trường đầu tư BĐS tại Việt Nam. Bên cạnh đó, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài hiện đều đang đối mặt với một số khó khăn nhất định. Đó là quỹ đất hạn chế, đặc biệt là tại những vị trí đắc địa nơi trung tâm đô thị. Điều này khiến việc đầu tư phát triển các dự án BĐS hạng sang trở nên khó khăn hơn.

Ngoài ra, quy trình và thủ tục phát triển dự án, từ thu hồi, đền bù đất đến cấp phép và đấu thầu thường phức tạp và mất nhiều thời gian, đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trên thực tế, có rất nhiều chủ đầu tư muốn gia nhập thị trường, nhưng không thể tiếp cận được đất tại những vị trí đẹp….

Giải pháp?

Nhằm phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới, đại diện Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội đã đưa ra nhiều giải pháp cụ thể như:

1/ Rà soát những quy định còn chồng chéo, không phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý thị trường BĐS.

2/ Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản một cách tự phát.

3/ Đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách; Tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Khắc phục lệch pha cung – cầu hàng hóa trên thị trường BĐS…

4/ Hoàn thiện chính sách tín dụng cho thị trường BĐS; hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS;

5/ Khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS cao cấp như khách sạn hạng sang, các khu nghỉ dưỡng cao cấp, căn hộ cao cấp

6/ Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS thống nhất, tin cậy, công khai, minh bạch. Đặc biệt, cải cách thủ tục hành chính về đầu tư, lập kế hoạch, phê duyệt dự án và thủ tục liên quan đến đất đai đối với dự án đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng giảm bớt các thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.